マカオ不動産投資　Archive

マカオ不動産のHousing Loan

1. 利子率・・・・Rate −2.75% （現在のRateは7.75%,つまり5%）
2. 期間・・・・６５歳までのローンが可能（３０歳なら３５年ローンが可能）
3. 不動産価値の査定・・・・銀行が委託した専門業者が査定。市場によって価値も変動します。
4. キャンセルチャージ・・・・１０００ＭＯＰ／ＨＫＤ
5. 返済期間の短期化・・・・返済総額（全額または１部でも）を無視しての返済期間を短くする場合、ペナルティがかかります。
   ・１年目：３％の固定金利が返済総額に上乗せ
   ・２年目：２％の固定金利が返済総額に上乗せ
   ・３年目：１％の固定金利が返済総額に上乗せ
   ・４年以降：一ヶ月分の金利が返済総額に上乗せ

Housing Loanに必要書類

1. ＩＤコピーまたはパスポートコピー
2. 婚姻証明書（既婚者のみ）
3. 雇用証明書
4. 商業登記証明書
5. ６ヶ月間の銀行のステイトメント（会社と個人）
6. 利益所得申告
7. 会計報告書
8. 住所証明できるもの

以上で重要なのは５と６だそうです。

マカオ居住民・・・・最高１００％の融資
香港居住民・・・・最高８０％の融資
外国人・・・・・５０％〜７０％の融資

今まではプレビルド物件を中心にマカオでの投資を考えてきましたが、上記のローンが適応されるとなると、現在既に完成している物件を購入し、賃貸にまわしたうえで、賃料を取り返済にまわす。
この手法での投資も充分に妙味が出てくると思います。

賃貸住宅（コンドミニアム）の賃料もかなり値上りしてきましたが、メルマガ2号で書いたように、香港のオフィス賃料と比べて格安な賃料のマカオ。　オフィスビルへの投資というのも非常に妙味が出てくると思います。
このあたりは次回のメールマガジンで書いていくようにしていきます！！

マカオで既存で完成しているコンドミニアムを購入する場合 、築年数が５年以内の新しい物件の 購入をお勧めいたします。

マカオの不動産市場に、海外の資本が本格的に参入し始めたのは、本当にここ２年程度です。

中華圏の住む人達の多くは、建物の外観を一切気にせず、共有スペースの管理をあまり気にしません。
外国人が多く住み、共有スペースをきっちり管理されている物件の購入をお勧め致します。

先々の売却を考えた場合に重視するポイント

1. 築年数の新しい物件
2. ビューが良いこと。
   海岸・湖岸に面している。夜景が綺麗など、ビューが良い物件の購入をお勧めします。
3. 施工したデベロッパーで選ぶ。
   既存物件の実績例を見て 、人気のある物件を立てている、信頼の厚いデベロッパーの施工した物件をお勧めします。
4. エリアで選ぶ。
   マカオ半島側であれば、南湾半島、ワンセントラルなど、湖に面した物件。 タイパ、コロワン側では、海沿いに立つ、オーシャンガーデン 、コタイストリップの近隣にある物件が先々最も人気化していくと思われます。

賃貸にまわした場合の利回り

購入物件の賃貸利回りはお およそネットで４％程度といったところです。
今後、多数のホテルが完成し、マネージャークラスの欧米人が 多数マカオに住む事になるでしょう。
賃貸向け高級コンドミニアムは圧倒的に物件が足りなくなる事が予想され、家賃相場は高くなっていく事が 予想されます。

現在の賃貸相場は、香港と比べ１/３程度です。
　 一部物件では、既に香港の１/２程度の 賃料で貸し出されている物件も出てきています。

現在マカオのオフィス物件を購入しての賃貸利回りは、グロスで6〜7％。ネットで5％〜6％程度で、不動産の値上りに家賃が追いついていない状況です。
昨年、香港、シンガポールなどのアジア各都市では30％を越える大幅な家賃相場の値上りがありました。 香港と比べた場合、マカオの家賃相場は非常に低く、今後大幅な価格改正があることも予想できます。

空室率に関しての正式なデータはありませんが、8％程度以内ではないかと予想されます。
ここ半年の動向を見た場合、新しい賃貸物件が次々とテナントで埋まっている状況で、今後新たにホテル、カジノ等、多数できるにつれ、関連する企業、他、大量に来る事も予想され、先々の不動産の値上りなど考えた場合、とても魅力的な投資のひとつになります。

プレビルド物件とは

建築前、建築中のコンドミニアムのことで、支払うお金が、全代金の一部だけで済むというところに特徴がある。売出当初は、契約後45日程度以内で、 25％〜35％程度の代金を支払う。そして、そこから半年以内程度。更に半年程度以内、完成直前と合計50％の代金を払い込む。
今市場に出されている物件の多くは、外国人であっても、完成時には50％の借入が金融機関から可能となる。

物件を選ぶポイント

1. 既存に出来上がっているその会社を徹底的に調査する。
2. 会社の与信状況の調査をする。資金力、資産力。
この2つが重要である。

更には外人が好む、最高級ランクの物件がお勧めである。今後、新しいホテルがどんどん完成し、それに伴い、サービス業も発展する。いろいろな企業が海外から参入し、購入コンドミニアムの需要は高まる。圧倒的に供給量不足となり、市場平均の成長率よりも高い成長・価格上昇が見込める。
http://www.realestatejournal.com/buysell/markettrends/20061114-blumenthal.html

プレビルド物件投資での収益ポイント

市場成長が年間に20％とするならば、100％のお金を払い込めば、利回りは年間に20％となる。
しかし、支払い代金が25％であれば、投資した25％に対してならば、年間に80％の利回りになる。

例.1）全額払い込んだ場合

1,000万円払い込んだ場合は1,200万円に値上がりすれば…200万円の利益

例.2）プレビルドの場合

上記例.1の物件で、250万円払い込みし、1,000万円の物件を買って、1,200万円に上がった場合は200万円の利益。
1,000万円払い込んで、4,000万円の物件を買ったとすると、同様に、4,800万円に値上がりした場合は800万円の利益となる。

同じ1,000万円のお金で200万円の収益と800万円の収益となり、格段の差が付く。 資元金に対して、4倍の収益の差となる。

（上記計算は売買にかかる諸経費、コストは一切計算に入れてありません。）